Im Zuge von Unterschriftsbeglaubigungen hat der Notar häufig mit den Mandanten das Thema des Erfordernisses einer Apostille oder Legalisation zu erörtern. Beispielsweise bei ausländischen Vollmachten, die im Ausland verwendet werden sollen, bedarf es je nach Verwendungsland zusätzlich zu der Beglaubigung mit notariellem Siegel noch einer Apostille vom Landgericht. Es handelt sich dabei um eine vereinfachte Form einer diplomatischen Legalisation, die öffentliche Urkunden zur Verwendung in Staaten, die das Haager Übereinkommen unterzeichnet haben, brauchen. Sie bestätigt die Echtheit der Unterschrift des Unterzeichnenden und die Echtheit des Siegels des Ausstellers, also dass der Notar in Deutschland für die Beglaubigung von Unterschriften zugelassen ist. Mit der Apostille wird das Dokument in den dem Haager Übereinkommen unterstehenden Staaten anerkannt. Ob eine Apostille oder Legalisation benötigt wird, kann in der folgenden Liste des DNotI eingesehen werden: https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/Arbeitshilfen/IPR-und-auslaendisches-Recht/Legalisation_und_Apostille.pdf Die Apostille oder Legalisation kann vom Notar oder den Beteiligten selbst eingeholt werden. Wenn der Notar diese einholt, fällt hierfür eine Nettogebühr von 25€ an. Wenn der Notar in Königstein im Taunus die Geschäftsstelle hat, ist die Apostille beim Landgericht Frankfurt am Main einzuholen. Mit der Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie II (RL (EU) 2025/25) zum 30. Januar 2025 wird die Echtheitsprüfung schneller und einfacher. Innerhalb der Mitgliedstaaten wird dann die Apostille oder Legalisation dann nicht mehr vonnöten sein. Die Mitgliedsstaaten haben bis Ende Juli 2027 Zeit zur Umsetzung dieser Vorschriften.

Klimaschutz ist ein zunehmend allumfassendes Thema und beschäftigt so auch alle Immobilieneigentümer. Insbesondere nach der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes aus dem letzten Jahr treffen neue Eigentümer regelmäßig umfassende Sanierungspflichten. Was muss nun also beachtet werden, wenn sie beim Notar in Königstein einen Kaufvertrag geschlossen haben? Vorab: Die Sanierungspflicht trifft ALLE neuen Eigentümer von Wohngebäuden, egal wie sie an die Immobilie gelangt sind. Es ist unerheblich, ob das Gebäude gekauft, geerbt oder geschenkt wurde. Bereichsausnahmen existieren lediglich für denkmalgeschützte Immobilien und beim Mieterkauf. Wer ein gewöhnliches Einfamilienhaus erhält, hat i.d.R. zwei Jahre ab Eintragung im Grundbuch Zeit, seine Sanierungspflichten zu erfüllen. Die Sanierungspflichten können dabei sehr umfänglich sein. Grundsätzlich sind drei Bereiche betroffen: 1. Dämmung der obersten Geschossdecke: Dies erfordert oftmals eine kostspielige Komplettsanierung des Daches, damit die notwendigen DIN-Anforderungen an den Wärmeschutz erfüllt werden können. 2. Dämmung von Wasser- und Heizungsrohren: Ungedämmte Warmwasserrohre und Armaturen unterliegen ebenfalls der Sanierungspflicht. Besonders bei größeren Gebäuden können die Kosten auch hierfür sehr hoch ausfallen. 3. Heizungsmodernisierung: Sehr alte Heizungen müssen komplett ausgetauscht werden. Neuere Zentralheizungssysteme müssen allerdings auch auf den aktuellsten Stand der Technik gebracht werden. Vorgeschrieben sind selbsttätig wirkende Regler an der Zentralheizung sowie in jedem Raum. Alte Heizkessel müssen zwangsweise stillgelegt werden. Bei Nichterfüllung der Sanierungsmaßnahmen droht Bußgeld. Einziger Ausweg aus der Sanierungspflicht ist oftmals eine Unwirtschaftlichkeitseinrede (§ 5 GEG): Die Sanierungspflicht besteht demnach nicht, wenn die innerhalb der Lebenszeit der sanierten Anlage erzielte Energiekostenersparnisse die für die Sanierung aufgewendeten Kosten nicht decken. Einziger Nachteil: Der Gesetzgeber geht grundsätzlich davon aus, dass die im GEG vorgeschriebenen Maßnahmen die effizientesten sind. Wer eine vorgeschriebene Sanierungsmaßnahme also für unwirtschaftlich hält, ist selbst in der Pflicht, dies nachzuweisen.

Ostern ist bei vielen Familien in Königstein ein beliebter Zeitpunkt, um an einem schönen Frühlingssonntag zu einem leckeren Brunch zusammenzukommen. Dabei werden, neben Tratsch über die Nachbarschaft und allerlei Neuigkeiten über Bekannte, auch allzu gerne Geschenke und Zuwendungen an die Kinder besprochen. Eine Zuwendung kann dabei unterschiedliche Form annehmen: Mancher sagt bei der österlichen Zusammenkunft der Enkelin zu, ihre anstehende Hochzeitsfeier zu bezahlen, ein anderer verschenkt seinen Immobilienbestand an seine Kinder, wiederum ein weiterer kauft für den ihn pflegenden Sohn ein neues Auto, damit er auch stilgerecht zu Arztbesuchen chauffiert werden kann. Im Berufsalltag des Notars stellen derartige Zuwendung von Eltern an Ihre Kinder und Enkel immer wieder ein zu diskutierendes Thema dar. Denn was vielen nicht klar ist: Nach dem eigenen Tod können die pflichtteilsberechtigten Erben von stärker begünstigten Erben eine Pflichtteilsergänzung beanspruchen. Dabei werden die Geschenke nachträglich auf den Nachlass hinzugerechnet, der vormals Beschenkte muss, dann möglicherweise Ausgleich an seine Geschwister leisten. Das Gesetz sieht hierfür verschiedene Ausnahmeregelungen und Gestaltungsmöglichkeiten vor. Zunächst einmal: Niemand muss sich sorgen machen, dass Blumen, Schmuck, Parfüm und andere „übliche“ Geschenke an die eigenen Kinder anlässlich der Feiertage irgendeinem Ausgleichsanspruch unterliegen: Derartige „Anstandsschenkungen“ sind dem Gesetzgeber nach vielmehr als eine sittliche Pflicht zu verstehen. So muss sich das Familienoberhaupt beim Restaurantbesuch am Ostersonntag nicht bei seinen Kindern unbeliebt machen, in dem es unter Verweis auf spätere Pflichtteilsergänzungen verweigert, die Rechnung zu zahlen. Aber auch größere Geschenke können im Zweifelsfall dem Anstand gebühren: Die Finanzierung der Hochzeitsfeier ist so in vielen Familien schon ganz traditionell die Pflicht der Eltern oder Großeltern, zumal diese oftmals selbst mehr Gastgeber sind als das Brautpaar. Entscheidend ist hier, was innerhalb der Familie üblich ist. Auch nicht einschlägig für eine Pflichtteilsergänzung sind sogenannte „Ausstattungen“, in der Regel getätigt an Kinder im Abnabelungsprozess: Dass dem Kind beim Ausziehen aus dem elterlichen Heim etwa der Hausrat gesponsort wird ist ohne Zweifel in jeder Familie üblich. Sind die Eltern Eigentümer einer Vielzahl von Immobilien, kann hier sogar die Eigentumswohnung zur standesgemäßen Ausstattung gehören. Insgesamt also wichtig: Lassen Sie sich bei Geschenken an Ihre Angehörigen auch auf die Auswirkungen im Erbfall beraten, und berücksichtigen Sie derartige Zuwendung bei der Gestaltung Ihres Testaments.

Wir kennen die Geschichte von Karl Lagerfeld und seiner Katze Choupette, die angeblich sein Vermögen von 200 Millionen USD vererbt bekommen hat. Aber wie viel Wahrheit steckt wirklich dahinter und kann ich mein Haustier mit einem Testament bedenken? Um diese Frage nach deutschem Recht zu beantworten zu können, welches anwendbar ist sofern der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland und kein früheres Testament mit Rechtswahlklausel eines anderen Rechts hat, schauen wir ins Bürgerliche Gesetz Buch (BGB). Dort lautet es gemäß § 1, dass die Rechtsfähigkeit des Menschen mit der Vollendung der Geburt beginnt. Ein Erbrecht von Tieren ist im Gesetz nicht geregelt. Tiere sind gemäß § 90a BGB keine Sachen und werden durch besondere Gesetze geschützt, die sachenrechtlichen Vorschriften finden jedoch auf die Anwendung. Das heißt nach deutschem Gesetz, können unsere geliebten vier Beiner keine Erben werden können, vielmehr fallen sie selbst in den in den Nachlass. Wenn jemand ein Testament aufsetzt, in welchem er sein Haustier zum Erben bestimmt, handelt es sich demnach um eine unwirksame Verfügung. Es werden in diesem Fall seine gesetzlichen Erben beerbt und diese können dann auch über das Tier verfügen. Der Erblasser wäre besser beraten, ein Testament zu errichten (dies ist handschriftlich oder vor einem Notar möglich), in dem er einen Menschen als Erben bestimmt und diesen gemäß § 1940 BGB mittels einer Auflage zu einer Leistung verpflichtet, beispielsweise die Pflege des Tieres. Es käme überdies auch die Bestellung eines Testamentsvollstreckers in Betracht, der die Pflegeauflagen kontrollieren könnte. Dies setzt eine genaue Bestimmung der Pflegeausgestaltung und Kontrollpflichten in der letztwilligen Verfügung voraus. Bei den Amerikanern und Briten sieht die Rechtslage zu der Frage „Tiere als Erben“ übrigens anders aus.

Immer wieder gab es im vergangenen Jahr Unklarheiten bei der Eintragung von BGB-Gesellschaften als „eGbR“ ins Gesellschaftsregister. Häufiges Problem: Registergerichte akzeptieren den der Anmeldung genannten Gesellschaftszweck nicht und verweigern die Eintragung. Das OLG Karlsruhe entschied zuletzt einen Fall, in dem der Notar in der Anmeldung überhaupt keinen Gesellschaftszweck genannt hatte… und gewährte die Eintragung. Blicken wir zunächst auf die gesetzlichen Grundlagen der eGbR: Der § 707 II BGB, die Rechtsgrundlage der GbR, enthält kein Erfordernis zur Angabe des Gesellschaftszwecks. Ein solches Erfordernis ergibt sich allenfalls aus der Gesellschaftsregisterverordnung, welche vom Bundesjustizminister erlassen wird: Der § 3 I S.1. GesRV sieht vor, dass der Gegenstand der Gesellschaft angegeben werden „Soll“. Dieses „Soll“ ist für den Juristen jedoch lediglich ein Hinweis an die Registergerichte: Die Rechtspfleger sollen darauf hinwirken, dass regelmäßig ein Gesellschaftszweck angegeben wird, eine Pflichtangabe wird damit aber nicht geschaffen. Überhaupt zweifelt man in Karlsruhe an, ob eine solche Angabe per Verordnung zur Pflicht werden könnte: Historisch betrachtet existiert das Gesellschaftsregister nur, um bekannten Publizitätsdefiziten der BGB-Gesellschaft entgegenzuwirken. Dies bedeutet allerdings, dass die Registeranmeldung für die Gesellschaft keineswegs konstitutiv, sondern rein deklaratorisch ist. Wenn die Gesellschaft nach § 707 BGB schon zweckfrei ist, so muss auch davon ausgegangenen werden, dass sie auch ohne Angabe eines Zwecks eintragungsfähig ist. Hier moniert das OLG Karlsruhe auch, dass der Gesellschaftszweck im Übrigen auch nicht Bestandteil der Eintragung ist, und somit eine Nennung in der Anmeldung allenfalls zur Kenntnis der Rechtspfleger geschieht. Wer Streitigkeiten bei der Eintragung seiner eGbR als vermeiden möchte, ist angesichts dieser jüngsten Entscheidung wahrscheinlich gut beraten, auf die Angabe eines Gesellschaftszwecks zu verzichten. (OLG Karlsruhe 14 W 52/24 (Wx))

Am heutigen Tag wurde eine Fortbildungsveranstaltung bei einer Stiftung außerhalb der Geschäftsstelle in Königstein im Taunus für Prokuristen, Geschäftsführer und Handlungsbevollmächtigte der Stiftung abgehalten und die Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen den drei Vollmachtsvarianten bei der Vertretung der Gesellschaft erläutert. Die Prokura und die Geschäftsführung bieten einen gesetzlich vorgeschriebenen Vollmachtsumfang, der im Innenverhältnis beliebig eingeschränkt werden kann. So kann es sinnvoll sein, dass sich der für die Gesellschaft handelnde Geschäftsführer oder Prokurist die Zustimmung der Gesellschafterversammlung vor dem Abschluss langfristiger Mietverträge oder Arbeitsverhältnisse einholen muss. Wenn der Geschäftsführer oder Prokurist ein solches Geschäft ohne Einholung der Zustimmung abschließt, bewegt er sich innerhalb des rechtlichen Könnens aber im Innenverhältnis außerhalb des rechtlichen Dürfens. Der Vertrag ist für die Gesellschaft ein verbindliches Rechtsgeschäft, diese hat dann aber ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Prokuristen oder Geschäftsführer. Daneben besteht wegen der Pflichtverletzung ein Grund zur außerordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses.

Welche Praxisfragen können die Abwicklung von Grundstückskaufverträgen verzögern? Wie kann man als Nachlassverwalter mit einem Blick in das Grundbuch erkennen, welche Unterlagen ich für die Löschung von Altbelastungen brauche? Was kann schnell vergessen werden und wie kann ich hier einen haftungsrelevanten Fehler vermeiden. Wenn Eltern ihre Immobilie an ihre Kinder schenken, behalten sie sich oft ein Nießbrauchs- und Rückforderungsrecht vor, damit sie diese bis an ihr Lebensende als wirtschaftlich Berechtigte nutzen können und sie für den Fall, dass beispielsweise das Kind vorverstirbt, zurück fordern können. Diese Rechte werden in aller Regel im Zuge des Übergabevertrags vom Notar grundbuchlich gesichert. Nach dem Tod der Eltern, oftmals im Zuge eines Immobilienverkaufs müssen diese dann als Altlasten aus dem Grundbuch gelöscht werden. Bei der Löschung macht es einen wesentlichen Unterschied, ob bei dem ursprünglichen Übergabevertrag eine Löschungserleichterung vorgesehen war, die sich an dem Zusatz „löschbar bei Todesnachweis“ oder unter Nennung einer „aufschiebenden Bedingung der Rückauflassungsvormerkung“ im Grundbuch erkennen lässt. Besonders bei der Rückauflassungsvormerkung führt das Fehlen einer Löschungserleichterung dazu, dass die Erben der dinglich Berechtigten die Löschung bewilligen müssen und diese einen Erbennachweis vorlegen müssen. Es passiert, dass allein zur Löschung der dinglichen Rechte ein Erbscheinverfahren durchgeführt werden muss. Es lohnt sich daher, die Grundbücher auf Eintragung einer Löschungserleichterung zu prüfen.

Oftmals bedarf die Übertragung einer Immobilie an minderjährige Kinder der Genehmigung des Familiengerichts. Ein solches Prozedere verlängert die Abwicklung und löst für die Beteiligten weitere Kosten aus. Eine solche Genehmigungserklärung ist immer bei Übertragung einer Wohnung in einem nach WEG geteilten Mehrfamilienhaus erforderlich. Zusätzlich bedarf es der Bestellung eines Ergänzungspflegers, wenn Schenker die Eltern oder Großeltern sind, was in den meisten Fällen zutrifft. Der Ergänzungspfleger ist unabhängiger Dritter und unterschreibt den Vertrag für das Kind, wobei er dessen Interessen wahrt. Diese Maßnahme beugt dem theoretischen Risiko eines Interessenkonflikts zwischen Schenker und Beschenktem vor. Das beschenkte Kind soll hier durch Einsatz des Dritten optimal geschützt werden, der alle möglichen Nachteile aus dem Vertrag für das Kind prüft. Diese können sich aus Mietverträgen für den Übertragungsgegenstand oder einer anstehenden Sanierung bei einem Mehrfamilienhaus ergeben. Nur bei einem lediglich rechtlich vorteilhaftem Geschäft ohne rechtliche Nachteile, dürfen die Eltern auf beiden Seiten des Vertrags stehen. In einem aktuellen vom BGH entschiedenen Fall (Beschluss vom 18.04.2024- V ZB 51/23) ging es um die Rechtsfrage, ob der rechtliche Nachteil sich bereits aus dem Umstand ergeben kann, dass das minderjährige Kind nicht Alleineigentum, sondern nur einen Bruchteil erhält. Der BGH bejahte ein lediglich rechtlich vorteilhaftes Geschäft, da der Eigentumserwerb selbst für den Minderjährigen keine nachteiligen Verpflichtungen auslöst, sondern diese an weiter Voraussetzungen geknüpft sind. Eine Bestellung eines Ergänzungspflegers ist daher bei Übertragung von Miteigentum an einen Minderjährigen nicht erforderlich. Diese Entscheidung beeinflusst die notarielle Praxis in bei Immobilienschenkungen an Minderjährige insbesondere bei hochwertigen Immobilien in guten Lagen, da bei hochpreisigen Immobilien die Steuerfreibeträge von 400.000 pro Kind je Elternteil nicht für eine Alleineigentümerstellung eines Minderjährigen ausreichen können und in diesen Fällen eine Bruchteilseigentumsschenkung in Betracht kommt.

Der Gedanke kam mir vor 4 Jahren beim Blick auf den 𝐚𝐥𝐥𝐣ä𝐡𝐫𝐥𝐢𝐜𝐡𝐞𝐧 𝐑𝐞𝐧𝐭𝐞𝐧𝐛𝐞𝐬𝐜𝐡𝐞𝐢𝐝: Ganz schön wenig. Mit #Aktien hatte ich bisher kein gutes Händchen. Und nur auf #Startup-#Exits zu wetten, ist auch kein strukturierter und verlässlicher Weg für eine gute Altersvorsorge. Bleibt nur: das typische #Zinshaus. Hatte ich Ahnung von #Zinshäusern? #Nein. 𝐄𝐱𝐩𝐞𝐫𝐭𝐢𝐬𝐞 𝐚𝐮𝐟 𝐔𝐦𝐰𝐞𝐠𝐞𝐧 𝐠𝐞𝐟𝐮𝐧𝐝𝐞𝐧 In derselben Phase habe ich mich mit Marketing-Automation beschäftigt und einige Newsletter analysiert, u.a. den von immocation. Analyse abgeschlossen, aber Abonnent bin ich geblieben. Kurz darauf habe die immocation 𝐈𝐧𝐯𝐞𝐬𝐭𝐨𝐫𝐞𝐧 𝐌𝐚𝐬𝐭𝐞𝐫𝐜𝐥𝐚𝐬𝐬 gebucht. Seitdem habe ich mich in den Gedanken verliebt, mit Immos Geld zu verdienen und gleichzeitig etwas für meine #Altersvorsorge zu tun. Als Seriengründer haben sich für mich Immobilien sofort 𝐚𝐥𝐬 𝐆𝐞𝐬𝐜𝐡ä𝐟𝐭𝐬𝐦𝐨𝐝𝐞𝐥𝐥 𝐦𝐢𝐭 𝐮𝐧𝐠𝐥𝐚𝐮𝐛𝐥𝐢𝐜𝐡𝐞𝐧 𝐂𝐡𝐚𝐧𝐜𝐞𝐧 𝐡𝐞𝐫𝐚𝐮𝐬𝐤𝐫𝐢𝐬𝐭𝐚𝐥𝐥𝐢𝐬𝐢𝐞𝐫𝐭. 𝐄𝐫𝐬𝐭𝐞 𝐒𝐤𝐞𝐩𝐬𝐢𝐬, 𝐞𝐫𝐬𝐭𝐞𝐫 𝐇𝐚𝐮𝐬𝐤𝐚𝐮𝐟 Wo soll ich Zinshäuser finden? Die Nadeln im Heuhaufen, habe ich dann doch schnell gefunden. Anfangs war ich skeptisch. Die KPIs waren einfach zu gut: Du kaufst ein Haus, die Bank finanziert es, der Mieter zahlt es ab und ich generiere zusätzlich noch mtl. Cashflow. Dann kam das zweite Haus, das dritte, das vierte...die Deals wurden immer besser. Ich habe drei Jahre gewartet, mich parallel weitergebildet, Netzwerk ausgebaut und habe den Fehler im System gesucht: Keine Mietausfälle, kein Mieter, der mich ständig anruft, pünktlicher Geldeingang, Cashflow pro Monat wurde größer und die Kredite wurden durch die Tilgung bereits kleiner. Es lief einfach. Bis heute suche ich den Fehler, aber habe ihn nicht gefunden, daher werden Immos jetzt skaliert 😉 🏘️ 𝐁𝐞𝐭𝐨𝐧𝐠𝐨𝐥𝐝 𝐬𝐤𝐚𝐥𝐢𝐞𝐫𝐞𝐧 🚀 🚀 🚀 🚀 🚀 Es war der #NRW immocation Workshops mit über > 20 weiteren Investoren, der mich bis zum Mond motiviert hat. Aus der Motivation heraus habe ich einen kleinen Business Case erstellt und Dominik Matyka angesprochen, von dem ich wusste, dass er mindestens so groß denkt wie ich. Außerdem ist er offen für gute Investments, hat lust auf Immos und bringt die PS auf die Straße. Dann kam eins zum anderen, auf einmal war die MMH Gruppe - 𝐈𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐞𝐧 𝐦𝐢𝐭 𝐖𝐨𝐡𝐧𝐟𝐫𝐞𝐮𝐝𝐞 ❤️ gegründet. Zusammen mit Dominik Matyka (das andere M) und Marcel Hollerbach (H) – beides erfolgreiche Gründer u.a. von Cavalry Ventures und vielen Startups – skalieren wir jetzt #Immobilien. Wir kaufen als langfristig orientierter Bestandshalter für die "Ewigkeit"und verfolgen stets den Ansatz eines optimalen Gleichgewichts zwischen Rendite und Mieterzufriedenheit. Ein glücklicher Mieter mit Wohnfreude ist die Basis unseres langfristigen Erfolgs. Auf dem Weg zum #Immo-#Unicorn🏘️ 🦄 Dominik Matyka Marcel Hollerbach Marco Lücke Stefan Loibl

Zunächst ist der Begriff der „stillen Liquidation“ zu hinterfragen. Eine Möglichkeit der Interpretation ist bei der Auslegung des § 11 KStG zu finden. Hier bezeichnet die stille Liquidation eine Zerschlagung bzw. Verteilung des Vermögens ohne formellen Auflösungsbeschluss (sog. stille Liquidation oder stille Abwicklung). In derartigen Fällen kommt es indes nicht zu einer Anwendung des § 11 KStG, da die Voraussetzungen der Vorschrift nicht erfüllt sind. Still bezieht sich nach dieser Begriffsbestimmung darauf, dass es keinen Auflösungsbeschluss gibt. Es handelt sich nicht um eine formell richtige Abwicklung, sodass diese Begriffsinterpretation nicht im Mittelpunkt der Darstellung stehen soll. Die stille Liquidation bezeichnet hier den Verkauf ohne Nennung des Verkäufers oder Hintergrund des Verkaufs. Die stille Liquidation oder Verwertung von Mobilien beispielsweise Maschinen bezeichnet so einen Prozess, bei dem ein Unternehmen seine Maschinen und Anlagen ohne offizielle Ankündigung verkauft oder entsorgt. Die Veräußerungsvorgehensweise setzt auf eine subtilere Strategie, die die Bedürfnisse der betroffenen Parteien berücksichtigt und mögliche Störungen minimiert. Hintergrund einer solchen stillen Liquidation kann eine Krise sein, es kann aber auch ein Teilbereich eines gesunden Unternehmens im Zuge einer Umstrukturierung abgewickelt werden. Diese Veräußerungsform wird gewählt, wenn aufgrund von technischen Fortschritten und Neuinvestitionen Platz geschaffen werden muss oder falls ein Teil der Unternehmung sich als nicht so gewinnbringend wie erwartet herausgestellt hat. Für den Fall. dass das Unternehmen Liquidität braucht und deswegen Assets abverkaufen muss oder wenn im Zuge eines Insolvenzverfahrens Imageschäden für die Unternehmensgruppe vermieden werden sollen. Es steht die Diskretion des Verkaufsprozesses im Mittelpunkt, um negative Auswirkungen auf den Ruf des Unternehmens zu vermeiden. Bisweilen geht es auch darum, dass Mitarbeiter des Unternehmens nicht verunsichert werden sollen, weil ein Verkauf stattfindet, damit keine Sorge um den Bestand der Arbeitsverhältnisse besteht. Diese Abwicklungsvorgehensweise wurde bei der Liquidation eines Baustoffhandels im Rhein-Main-Gebiet umgesetzt. Der Betrieb bestand seit über 100 Jahren und die Verwertung sollte im „Stillen“ erfolgen. Der Unternehmensinhaber und Patriarch hatte keinen Nachfolger gefunden und kämpfte mit dem wohligen Gedanken an seinen Ruhestand und der Beendigung seines Lebenswerkes und das seines Vaters sowie Großvaters auf der anderen Seite. Da er bereits betagt war, wollte er die Abwicklung noch vornehmen, solange er diese noch selbst leiten konnte und tat sich schwer mit der Entscheidung. Zu Beginn der Abwicklung der Betriebsschließung sollten die Mitarbeiter nicht informiert werden. Der Unternehmer fühlte sich insbesondere für die Auszubildenden verantwortlich, deren Ausbildung er um jeden Preis abschließen wollte. Daneben suchte er selbst nach Lösungen für die -teilweise in zweiter Generation und seit mehr als zwanzig Jahren für seine Familie arbeitenden- Mitarbeiter, indem er einige bei einem Landhandel im Nachbarort unterbringen wollte. Zunächst sollten daher die Mitarbeiter nichts von der Betriebsschließung erfahren, sodass eine Inventarisierung der Betriebs- und Geschäftsausstattung, sowie des Lagerbestandes am Wochenende stattfinden musste. Die Werbung für die zu veräußernden Gegenstände wurde zunächst nur überregional ohne Angaben des Firmennamens geschaltet und auf den Bildern für die Werbung wurden Schriftzüge und Firmenlogos unkenntlich gemacht. Nach Bekanntgabe der Firmenschließung an die Mitarbeiter durch den Unternehmensleiter wurde auch im regionalen Bereich Werbung veröffentlicht, um auch kleinere Posten potenziellen Käufern mit kurzem Anfahrtsweg nahezubringen. Die Reaktion der Mitarbeiter fiel anders aus als vom Unternehmensleiter erwartet. Diese halfen tatkräftig bei der Abwicklung bis zum letzten Tag. Eine immer wieder auftauchende Fallgruppe für stille Liquidation sind die „Aufspringfälle“, in welchen ein großer Verkauf stattfindet und Marktbegleiter oder Kunden mit ihren eigenen Veräußerungsgegenständen auf den Verwertungszug aufspringen. Einen interessanten Fall hierzu gab es im letzten Jahr, als für einen insolventen Logistikdienstleister Fördertechnik verkauft wurde. Die Marktbegleiter des insolventen Unternehmens waren Interessenten der Logistikverwertungsgüter und stellten fest, dass sie eigene Fördertechnikanlagen hatten, die nicht mehr genutzt wurden. Im Zuge der Vermarktung aus der Insolvenz und den umfassenden Werbemaßnahmen für die Logistikverwertungsgüter sprang der Konkurrent auf den Zug auf und ließ seine Anlage mitverwerten. Hierbei war die Nichtnennung des Namens des äußerst solventen Konkurrenten im Zuge der Abwicklung des insolventen Unternehmens von Bedeutung für den Mitverkäufer, da ein Gerücht über die eigene Insolvenz nicht aufkommen sollte. Die Maschinen wurden daher im Zuge derselben Auktion unter Rücksprache mit dem Insolvenzverwalter zur Nutzung der Synergieeffekte bei der Zusammenlegung des Verkaufsprozesses angeboten und das größere Maschinensortiment lockte auch eine Vielzahl ausländischer Interessenten an. Zugleich wurde die Geheimhaltung des Konkurrenten bei der Bewerbung zu dessen Schutz durch Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung („NDA“) mit Vertragsstrafe sichergestellt. Die zwei sehr unterschiedlichen Praxisfälle zeigen, dass die Frage, wie die stille Verwertung funktioniert, vom Einzelfall abhängt und sich die Vorgehensweise jeweils durch Einfallsreichtum und Mitgefühl auszeichnen muss. Wegen der Vielzahl der Hintergründe und dem zentralen Element, vor wem hier vorrangig die Diskretion gewahrt werden soll: Vor Gläubigern, Marktbegleitern, Kunden oder Mitarbeitern, muss ein individueller Verkaufsprozess zusammengestellt werden. Es gilt jedoch darauf zu achten, dass die Verkaufstransparenz nicht unter dem Diskretionswunsch des Auftraggebers leidet. Eine Preisoptimierung des Verkaufs bedarf immer auch eines Bekanntmachungselements der zu veräußernden Güter. Die Firma des Auftraggebers muss hierbei nicht zwingend genannt werden. Der Kerngedanke der stillen Liquidation ist es, einen respektvollen und verantwortungsbewussten Weg zu finden, um den Geschäftsbetrieb und einen Teil desselben zu beenden, wobei die Interessen des Auftraggebers gewahrt bleiben. Dies kann dazu beitragen, das Ansehen des Unternehmens zu schützen und eine positive Beziehung zu den Kunden aufrecht zu erhalten. Es ist jedoch eine Abwägung der Diskretion einerseits und der Marketingmöglichkeiten andererseits vorzunehmen, da plakative Werbebotschaften im Bereich der Krise oder Insolvenz in Verbindung mit einem bekannten Firmennamen oftmals ein unschätzbares Marketinginstrument in der Abwicklung darstellen. Die Verwendung des Wortes „Insolvenz“ führt bei den Kunden immer noch zu der Annahme, der Veräußerungspreis sei besonders günstig.

Eine wunderbare Gestaltung der Verschiebung von Vermögen zwischen Ehegatten ist die Übertragung des Familienheims. Dieses stellt eine erhebliche steuerliche Privilegierung dar, die unabhängig von den Steuerfreibeträgen von 500.000 Euro zwischen Eheleuten alle zehn Jahre besteht. Eine Übertragung des selbst genutzten Familienheims bei einem Notar kann ganz oder hälftig vorgenommen werden. Eine Wertobergrenze besteht nicht, sodass auf diese Weise bei einer Villa in Königstein ein erheblicher siebenstelliger Betrag steuerfrei verschoben werden kann. Wenn die Ehegatten aber vorzugsweise einen Vermögenstransfer in Geld wünschen, kann eine Überlassung des Eigentums oder Eigentumsanteils an dem Familienheim im zweiten Schritt vom Schenker wieder zum Marktpreis zurückgekauft werden. Im Ergebnis hat der andere Ehegatte dann den Kaufpreis zur freien Verfügung. Dieser Rückerwerb stellt keine Schenkung dar, sondern ein entgeltliches Geschäft, für den zwischen Ehegatten keine Grunderwerbsteuer anfällt. Einkommensteuer wird nicht ausgelöst. Hierbei gibt es keinen Objektverbrauch, sodass sogar eine mehrfache Umsetzung möglich ist.

Das Supervermächtnis Jede Woche kommen Gestaltungsaufträge zu Berliner Testamenten, da den Beteiligten die Absicherung ihres Ehegatten besonders wichtig ist. Dieser soll insbesondere bei Nachlässen mit Immobilienvermögen frei verfügen können, ohne dass ihm beispielsweise bei Vorliegen minderjähriger Kinder unter Einschaltung des Familiengerichts Abwicklungssteine in den Weg gelegt werden. Daneben steht die Zusammensetzung des Nachlasses sowie dessen Umfang zum Zeitpunkt des Testierens noch nicht fest. Auch das Vermögen des Ehegatten kann sich im Laufe der Zeit noch verändern, sodass zum Testierzeitpunkt unklar ist, welchen Umfang an Absicherung der Ehegatte braucht. Beide Ehegatten sind sich jedoch meist einig, dass hohe Steuerzahlungen der Kinder oder sonstigen Schlusserben beim zweiten Erbfall vermieden werden sollen. Zur Vermeidung von steuerlichen Nachteilen und Erhaltung der Steuerfreibeträge der Kinder im Erbfall der erstversterbenden Ehegatten, während zugleich der Ehegatte die Entscheiderstellung behält, kann ein sog. Supervermächtnis gewählt werden. Der Ehegatte wird Alleinerbe und ihm wird zusätzlich die Befugnis eingeräumt, zu bestimmen, wer von den Kindern bereits im ersten Erbfall etwas erhält. Der überlebende Ehegatte kann damit vom Erblasser ausgehende Vermächtnisse an die Kinder selbst bestimmen und selbst auszukehren, was ihm große Flexibilität gibt. Die Flexibilität der besteht auch in zeitlicher Hinsicht, was spannend sein kann, wenn bereits Vorschenkungen des Erstversterbenden an die Kinder vorliegen und daher erst beispielsweise zwei Jahre nach dem Erbfall ein Vermächtniserfüllungsvertrag geschlossen wird, wenn die zehn Jahre nach der Vorschenkung verstrichen sind. Das Supervermächtnis gibt dem überlebenden Ehegatten den bunten Gestaltungsstrauß in die Hand.

Das Recht eine Immobilie auf einem fremden Grundstück (Erbbaugrundstück) zu bauen, nennt man Erbbaurecht. Dieses Recht kann verkauft, belastet oder vererbt werden. Für den Verkauf und für die Belastung muss der Erbbaurechtseigentümer zustimmen. Der Vorteil eines Erbbaurechts ist, dass nur das Haus gekauft werden muss, jedoch nicht das Grundstück. Somit ist es günstiger zu erwerben. Statt Anschaffungskosten wird an den Grundstückseigentümer ein wiederkehrender Erbbauzins gezahlt. Ein Erbbaurechtsvertrag muss beim Notar beurkundet werden. Dann wird ein separates Blatt beim beispielsweise Grundbuchamt Königstein mit dem Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen. In Abteilung II ist im 1. Rang das Erbbaurecht verzeichnet. Es wird ein Erbbaugrundbuch für das Grundstück angelegt. Dieses besteht aus drei Abteilungen. In Abteilung I werden die Erbbauberechtigten benannt. Abteilung II zeigt den Erbbauzins, Rechte und Belastungen auf. Abteilung III zeigt die Grundpfandrechte auf. Ein Erbbaurechtsvertrag dauert meist 60-99 Jahre. In dieser Zeit wird ein Erbbauzins an den Eigentümer gezahlt. Das kann man sich wie eine Miete vorstellen. Wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft, gehört das Bauwerk auf dem Grundstück rechtmäßig dem Grundstückseigentümer. Dieser muss sie mindestens zu 2/3 des Verkehrswerts ablösen (je nach Regelung im Vertrag). Beispiele für die Anwender des Erbbaurechts sind Kirchen, da sie große Bodeneigentümer sind. 5% der deutschen Wohngebäude stehen auf Erbbaugrundstücken. Gemeinden und Kirchen stellen jungen Familien das Erbbaurecht zur Verfügung, da es günstiger ist, als ein Grundstück und ein Haus zu kaufen. Auch in China gibt es das Erbbaurecht, da der Staat das Eigentum an Grund und Boden nicht aufgeben möchte. Das Recht wurde bereits in der Antike in Rom angewendet.

Nach dem neuen Gesetz zum Erneuerbaren Heizen muss im neuen Jahr jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese gesetzliche Regelung gilt aber zunächst nur für Neubaugebiete. Für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gilt die Regelung frühestens ab übernächstem Jahr. Für bestehende, funktionierende Heizungen, etwa Öl- oder Gasheizungen, gibt es zunächst keinen Handlungsbedarf, sie können weiter betrieben oder repariert werden. Beim Einbau einer Neuheizung in ein Bestandsgebäude gilt eine Übergangsfrist. Bei der Planung des Einbaus eine neuen Heizungsanlage, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen wie beispielsweise Erdgas betrieben werden soll, muss eine Beratung in Anspruch genommen werden. Mit dem neuen Gesetz soll das gesetzgeberische Ziel umgesetzt werden, die Wärmewende in Deutschland zeitnaher herbeizuführen. Diese ist momentan noch nicht erreicht, da ca. drei Viertel aller Heizungsanlagen mit fossilem Gas oder Öl laufen. Bis zum Jahr 2045 Soll Deutschland klimaneutral sein und nicht mehr abhängig von fossilen Brennstoffen. Daher wurde bei der Neuanschaffung von Heizungen die Verpflichtung geschaffen, das nachhaltige Heizen bei der Investition zu berücksichtigen.

Dr. Catalina Perlick erläutert die aktuelle Rechtsprechung beim Gießener Nachlasssymposium „Neues aus und zum Nachlass“ aus notarieller Perspektive- was hat sich im letzten Jahr geändert? Worauf müssen Rechtsanwälte bei der Beratung im Erbrecht besonders achten?

Betreuungsbehördlich beglaubigte Vollmachten verlieren seit diesem Jahr mit dem Tod des Vollmachtgebers ihre Grundbuch- und Registertauglichkeit. Im Moment des Todes erlischt damit nicht die Vollmacht selbst, sie ist jedoch nicht mehr als Nachweis im Sinne von 29 GBO tauglich, da die behördliche Beglaubigungswirkung erlischt (geregelt in § 7 BtOG). Es ist daher anzuraten, eine über den Tod hinausgehende Vollmacht notariell beglaubigen zu lassen, damit hier eine Vertragsabwicklung auch beim Tod des Vollmachtgebers erfolgen kann.

Wenn ein Käufer eine Wohnung in eigener Eigentümergemeinschaft kauft, kann es sein, dass er von der Hausverwaltung für eine nach Eigentumswechsel beschlossene Nebenkostennachforderung des Alt-Eigentümers zur Zahlung aufgefordert wird.

In Deutschland gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Bei unseren Nachbarn in Frankreich ist der gesetzliche Güterstand unterschiedlich geregelt. Ehepaare, die in Frankreich heiraten, den ersten ehelichen Wohnsitz begründen und keinen Ehevertrag schließen, leben in einer Errungenschaftsgemeinschaft französischen Rechts (communaute réduite aux acquêts).

Sobald der Makler Verkäufer zusammenführt, sei es auch nur eine kurze E-Mail vom Makler an den Käufer mit den Daten des Verkäufers, wird eine Maklercourtage ausgelöst. Das bedeutet, dass selbst wenn der Makler nur die E-Mail weiterleitet, er seiner Aufgabe als Vermittler nachgekommen ist und sein Vergütungsanspruch angefallen ist. Die Vergütung des Maklers wird nicht im Kaufvertrag, sondern in einem separaten Vertrag zwischen dem Makler und den Beteiligten festgehalten.

Das sogenannte „MoPeg“ ist ein bereits veröffentlichtes Gesetz, das zum 01.01.2024 in Kraft treten wird. Dabei steht die Abkürzung „MoPeg“ für „die Modernisierung des Personengesellschaftsrechts“. Dies bedeutet, dass mit dem Start des neuen Jahres, Gesellschafter von Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) sich nun in das neu geschaffene Gesellschaftsregister eintragen lassen können. Bislang gab es noch keine Möglichkeit GbRs im Handelsregister oder jeglichen anderen Registern eintragen zu lassen.

Wer erbt von der bösen Stiefmutter? Wie Aschenputtel haben auch im deutschen Erbrecht Stiefkinder von der Stiefmutter nach gesetzlicher Erbfolge nichts zu erwarten. Bei einem Erbfall erben nur Ehegatten und Abkömmlinge, während vom anderen Ehegatten mitgebrachte und nicht adoptierte Kinder keinen Anspruch auf einen Erbteil haben.

Bei nach WEG geteilten Mehrfamilienhäusern sind häufig Sondernutzungsrechte zugeteilt, die einzelnen Wohnungseinheiten die ausschließliche Nutzung eines PKW-Stellplatzes, eines Kellers oder einer Terrasse einräumen. Hierbei sind die Sondernutzungsrechte nicht immer in das Grundbuch eingetragen. Es empfiehlt sich, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung vor dem Wohnungskauf gründlich durchzusehen und die zugewiesenen Sondernutzungsrechte zu prüfen, damit der Käufer hier sicher geht, dass die Nutzung des richtigen Stellplatzes und des richtigen Kellers zum Kaufgegenstand gehört.

Ab dem 01.04.2023 greift eine Verschärfung des Geldwäschegesetzes (Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten) in § 16a dahingehend, dass bei Immobilienkäufen die Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin oder Edelsteine bewirkt werden kann. Bei einem Verstoß tritt die Erfüllungswirkung nicht ein, sodass der Verkäufer den Kaufpreis weiterhin verlangen kann.

Zum Schutz des Vermögens des Minderjährigen bedürfen einzeln aufgelistete wichtige Rechtsgeschäfte der Genehmigung des Amtsgerichts- Familiengericht und der Bestellung eines Ergänzungspflegers. Bei Grundstücksgeschäften, bei denen sich ein Minderjähriger durch seine Eltern als gesetzliche Vertreter vertreten lässt, ist in vielen Fällen eine Genehmigung des Familiengerichts einzuholen und ein Ergänzungspfleger zu bestellen. Das Erfordernis der familiengerichtlichen Genehmigung ist eine Ausnahme der elterlichen Autonomie, da der Minderjährige keine finanzielle Belastung aufgrund des Rechtsgeschäfts auferlegt bekommen soll. Bei jeder Verfügung über ein Grundstück des Minderjährigen ist daher ein Antrag auf Zustimmung des Familiengerichts zu stellen.

Der in § 1363 I BG verankerte gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft gilt bei Eheschließungen, soweit nicht etwas anderes in Form eines Ehevertrages vereinbart wurde. Die Zugewinngemeinschaft beginnt mit dem Zeitpunkt der Eheschließung und dauert fort bis zum Zeitpunkt der Zustellung des Ehescheidungsantrags.

Nach der Beurkundung und getrockneter Tinte unter dem Vertrag fängt die Vollzugsarbeit des Notars erst an. Die Urkunde wird vom Notar eingescannt und elektronisch zum elektronischen Urkundenarchiv hochgeladen. Daneben wird der Kaufvertrag jeweils an die Parteien, das Finanzamt, die Gemeinde, das Liegenschaftsamt sowie Gutachterausschuss und an das Grundbuchamt weitergeleitet.

Das notarielle Testament ist ein Testament, welches vom Notar beurkundet wird. Der Erblasser wird vom Notar beraten und gemeinsam der Wille des Erblassers zu Papier gebracht. Dieser wird zunächst ergründet und unmissverständlich formuliert, was Streit unter den Erben vorbeugen kann.

Wenn der Erbe für den Nachlass handeln und auf Mittel des Nachlasses zugreifen will, kann ein Erbschein erforderlich sein. Zuständig hierfür ist das Amtsgericht an dem Ort, an dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Der Erbscheinantrag kann beim Amtsgericht selbst oder mittels eines Notars gestellt werden. Es handelt sich um einen Beweis, dass der Erbe in seiner Funktion als Erbe handeln darf. Der Erbschein weist aus, wer Erbe geworden ist und wie groß sein Erbteil ist.

Da die Kanzlei auch im Bereich der Investitionen in Cryptocurrencies berät, wurde eine neue Kanzleikatze in Form eines nft, sog. non-fungible Token angeschafft. Diese digitalen Kunstwerke haben jeweils eine eigene Adresse auf der Blockchain und sind dadurch jeweils einzigartig durch ihre Token-ID und werden in Ethereum gehandelt. Die Bewertung des Kunstwerks -in diesem Fall des Katzenbildnisses- wird dabei unter anderem durch die Seltenheit der Kombination bestimmter Veränderungsmerkmale der Katze wie deren Augenform, Kleidung, Kopfbedeckung oder Gesichtsausdruck bestimmt, da die Merkmale durch Programmierung zufällig kombiniert wurden. Dieser Bewertungsmaßstab ist anhand eines Raritäts- und damit Begehrlichkeitsfaktors beim Kauf des Tokens auf der Handelsplattform einsehbar.

Unsere am häufigsten in Anspruch genommene Tätigkeit ist die Gestaltung von Grundstückskaufverträgen. Wenn es sich nicht um einen Sonderfall handelt, wird der Vertrag so formuliert, dass weder der Verkäufer noch der Käufer eine ungesicherte Vorleistung erbringen. Der Käufer wird erst Eigentümer des Grundstücks, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Damit der Verkäufer sich jedoch sicher sein kann, dass er sein Eigentum nicht vorzeitig verliert, wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch durch den Notar erst veranlasst, wenn der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt hat und sichergestellt ist, dass hier kein Vorkaufsrecht der Gemeinde greift und ausgeübt wird.

Wenn ein Familienmitglied verstirbt, kann es vorkommen, dass der Erblasser (der Verstorbene) einzelne Familienmitglieder vom Erbe ausgeschlossen hat, indem diese in seinem Testament enterbt wurden. Diese enterbten Familienmitglieder haben jedoch gleichwohl das Recht auf den Pflichtteil (§ 2303 I 2 BGB). Dieses Recht ist Ausdruck des die Testierfreiheit (Freiheit, zu vererben, wie es einem beliebt) beschränkenden Prinzips der Mindestbeteiligung der engeren Familie am Nachlass.

Wenn zwei Menschen sich entscheiden zu heiraten, steht meist die Planung der Feier und die Vorfreude im Vordergrund. Das gemeinsame Leben nach der Hochzeit wird geplant und oft vergessen, für die unerwünschte Möglichkeit vorzusorgen, dass die Ehe scheitert. Der Wunsch, einen Ehevertrag aufzusetzen kann einem außerdem von der anderen Person schnell als Misstrauen ausgelegt werden. Je nach Vermögen der zukünftigen Ehegatten und auch im Hinblick auf die mögliche Scheidung kann es in vielen Situationen hilfreich sein, einen Ehevertrag zu schließen. Bei Beteiligung eines Ehegatten an Gesellschaften oder einem Erhalt von Immobilienschenkungen mit Rückforderungsrechten kann der Abschluss eines Ehevertrages für den jeweiligen Ehegatten auch vorgegeben sein.

Wenn Sie benachrichtigt wurden, dass Sie Erbe geworden sind und einen überschuldeten Nachlass befürchten oder aus anderen Gründen das Erbe nicht antreten wollen, können Sie ausschlagen. Sie können das Erbe nur so lange ausschlagen, wie Sie es noch nicht angenommen haben. Die Ausschlagung sorgt dafür, dass Sie als Erbe gegenüber dem Gericht erklären, dass Sie keine Rechte und Pflichten aus dem Erbe annehmen wollen. Das heißt, dass Sie für gegebenenfalls bestehende Schulden des Erblassers nicht persönlich haften. Sollten Sie sich dazu entschlossen haben, Ihr Erbe auszuschlagen, ist zügiges Handeln erforderlich.

Notwendigkeit der Grundschuldbestellung: Wenn Sie bei der Bank ein Darlehen aufnehmen wollen, um sich beispielsweise den Immobilienkauf oder Baumaßnahmen an der eigenen Immobilie zu finanzieren, werden die Finanzinstitute fast immer eine Grundschuld an der Immobilie verlangen. Dies hat den Hintergrund, dass die Bank sich absichern möchte für den Fall, dass Sie das Darlehen nicht mehr bedienen können. Die Grundschuld wird im Gesetz in § 1191 BGB definiert, wonach ein Grundstück in der Weise belastet werden kann, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.

In vielen Familien stellt sich die Frage, wie man am besten das Vermögen an die nächste Generation überträgt. Die höchsten Vermögenswerte stellen meistens Immobilien dar. Wie und wann man das Vermögen an die nächste Generation überträgt, hängt von der Familiensituation und der Höhe des Vermögens ab. Auch die Motive können sich unterscheiden.