Unsere am häufigsten in Anspruch genommene Tätigkeit ist die Gestaltung von Grundstückskaufverträgen. Wenn es sich nicht um einen Sonderfall handelt, wird der Vertrag so formuliert, dass weder der Verkäufer noch der Käufer eine ungesicherte Vorleistung erbringen. Der Käufer wird erst Eigentümer des Grundstücks, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Damit der Verkäufer sich jedoch sicher sein kann, dass er sein Eigentum nicht vorzeitig verliert, wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch durch den Notar erst veranlasst, wenn der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt hat und sichergestellt ist, dass hier kein Vorkaufsrecht der Gemeinde greift und ausgeübt wird.

Zur Absicherung des Käufers, damit dieser nicht zu früh den Kaufpreis zahlt, wird unmittelbar nach Vertragsschluss eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Die Eintragung dieses Sicherungsinstruments beantragt der Notar beispielsweise beim Amtsgericht Königstein im Taunus, wenn das Grundstück in diesem Bezirk belegen ist. Die Vormerkung schützt den Käufer vor Zwischenverfügungen des Verkäufers, sodass nach der Eintragung dieser der Kaufpreis fließen kann.

Unabhängig davon wird bei der Vorbereitung jedes Grundstückskaufvertrags im Grundbuch geprüft, welche Belastungen eingetragen sind und welche hiervon im Zuge der Kaufvertragsabwicklung gelöscht werden sollen. Häufig muss noch eine alte Grundschuld des Verkäufers gelöscht werden. Wenn das dieser Grundschult zugrunde liegende Darlehen noch nicht vollständig beglichen ist, wird der offene Restbetrag aus dem Kaufpreis an die Bank des Verkäufers gezahlt.

Wenn der Käufer wiederum den Kaufpreis finanziert, muss zugunsten seiner Bank eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen werden. In dem Grundstückskaufvertrag bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, dass dieser das Grundstück schon vor seiner Eigentümerstellung belasten darf, wenn das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen zur Zahlung des Kaufpreises verwendet wird. Die Grundschuldbestellung als eigene Beurkundung sollte zeitnah nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags erfolgen, damit die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, wenn der Kaufpreis gezahlt werden muss.

Unter Rücksprache mit beiden Beteiligten kann der Kaufvertrag auf den Einzelfall zugeschnitten werden, wenn beispielsweise auf einen bestimmten Mangel an der Immobilie hingewiesen werden soll oder mit dem Grundstückskaufvertrag auch vereinbart werden soll, dass der Verkäufer die Immobilie noch eine Zeit anmietet.
Gerne beraten wir Sie hier zur Formulierung von Einzelfragen.