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- AURUM LUCET – Dr. Perlick & Kollegen

Klimaschutz ist ein zunehmend allumfassendes Thema und beschäftigt so auch alle Immobilieneigentümer. Insbesondere nach der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes aus dem letzten Jahr treffen neue Eigentümer regelmäßig umfassende Sanierungspflichten. Was muss nun also beachtet werden, wenn sie beim Notar in Königstein einen Kaufvertrag geschlossen haben? Zunächst mal: Die Sanierungspflicht trifft ALLE neuen Eigentümer von Wohngebäuden, egal wie sie an die Immobilie gelangt sind. Es ist unerheblich, ob das Gebäude gekauft, geerbt oder geschenkt wurde. Bereichsausnahmen existieren lediglich für denkmalgeschützte Immobilien und beim Mieterkauf. Wer ein gewöhnliches Einfamilienhaus erhält hat dann i.d.R. zwei Jahre ab Eintragung im Grundbuch Zeit, seine Sanierungspflichten zu erfüllen. Die Sanierungspflichten können dabei sehr umfänglich sein. Grundsätzlich sind drei Bereich betroffen: 1. Dämmung der obersten Geschossdecke: Dies erfordert oftmals eine kostspiele Komplettsanierung des Daches, damit diese die notwendigen DIN-Anforderungen an den Wärmeschutz erfüllt. 2. Dämmung von Wasser- und Heizungsrohren: Ungedämmte Warmwasserrohre und Armaturen unterliegen ebenfalls der Sanierungspflicht. Besonders bei größeren Gebäuden können die Kosten auch hierfür sehr hochausfallen. 3. Heizungsmodernisierung: Sehr alte Heizungen müssen komplett ausgetauscht werden. Neuere Zentralheizungssysteme müssen allerdings auch auf den aktuellsten Stand der Technik gebracht werden. Vorgeschrieben sind selbsttätig wirkende Regler an der Zentralheizung sowie in jedem Raum. Alte Heizkessel müssen zwangsweise stillgelegt werden. Bei Nichterfüllung der Sanierungsmaßnahmen droht Bußgeld. Einziger Ausweg aus der Sanierungspflicht ist oftmals eine Unwirtschaftlichkeitseinrede (§ 5 GEG): Die Sanierungspflicht besteht demnach nicht, wenn die innerhalb der Lebenszeit der sanierten Anlage erzielte Energiekostenersparnisse die für die Sanierung aufgewendeten Kosten nicht decken. Einziger Nachteil: Der Gesetzgeber geht grundsätzlich davon aus, dass die im GEG vorgeschriebenen Maßnahmen die effizientesten sind. Wer eine vorgeschriebene Sanierungsmaßnahme also für unwirtschaftlich hält, ist selbst in der Pflicht, dies nachzuweisen.

Ostern ist bei vielen Familien in Königstein ein beliebter Zeitpunkt, um an einem schönen Frühlingssonntag zu einem leckeren Brunch zusammenzukommen. Dabei werden, neben Tratsch über die Nachbarschaft und allerlei Neuigkeiten über Bekannte, auch allzu gerne Geschenke und Zuwendungen an die Kinder besprochen. Eine Zuwendung kann dabei unterschiedliche Form annehmen: Mancher sagt bei der österlichen Zusammenkunft der Enkelin zu, ihre anstehende Hochzeitsfeier zu bezahlen, ein anderer verschenkt seinen Immobilienbestand an seine Kinder, wiederum ein weiterer kauft für den ihn pflegenden Sohn ein neues Auto, damit er auch stilgerecht zu Arztbesuchen chauffiert werden kann. Im Berufsalltag des Notars stellen derartige Zuwendung von Eltern an Ihre Kinder und Enkel immer wieder ein zu diskutierendes Thema dar. Denn was vielen nicht klar ist: Nach dem eigenen Tod können die pflichtteilsberechtigten Erben von stärker begünstigten Erben eine Pflichtteilsergänzung beanspruchen. Dabei werden die Geschenke nachträglich auf den Nachlass hinzugerechnet, der vormals Beschenkte muss, dann möglicherweise Ausgleich an seine Geschwister leisten. Das Gesetz sieht hierfür verschiedene Ausnahmeregelungen und Gestaltungsmöglichkeiten vor. Zunächst einmal: Niemand muss sich sorgen machen, dass Blumen, Schmuck, Parfüm und andere „übliche“ Geschenke an die eigenen Kinder anlässlich der Feiertage irgendeinem Ausgleichsanspruch unterliegen: Derartige „Anstandsschenkungen“ sind dem Gesetzgeber nach vielmehr als eine sittliche Pflicht zu verstehen. So muss sich das Familienoberhaupt beim Restaurantbesuch am Ostersonntag nicht bei seinen Kindern unbeliebt machen, in dem es unter Verweis auf spätere Pflichtteilsergänzungen verweigert, die Rechnung zu zahlen. Aber auch größere Geschenke können im Zweifelsfall dem Anstand gebühren: Die Finanzierung der Hochzeitsfeier ist so in vielen Familien schon ganz traditionell die Pflicht der Eltern oder Großeltern, zumal diese oftmals selbst mehr Gastgeber sind als das Brautpaar. Entscheidend ist hier, was innerhalb der Familie üblich ist. Auch nicht einschlägig für eine Pflichtteilsergänzung sind sogenannte „Ausstattungen“, in der Regel getätigt an Kinder im Abnabelungsprozess: Dass dem Kind beim Ausziehen aus dem elterlichen Heim etwa der Hausrat gesponsort wird ist ohne Zweifel in jeder Familie üblich. Sind die Eltern Eigentümer einer Vielzahl von Immobilien, kann hier sogar die Eigentumswohnung zur standesgemäßen Ausstattung gehören. Insgesamt also wichtig: Lassen Sie sich bei Geschenken an Ihre Angehörigen auch auf die Auswirkungen im Erbfall beraten, und berücksichtigen Sie derartige Zuwendung bei der Gestaltung Ihres Testaments.