Wenn ein Käufer eine Wohnung in eigener Eigentümergemeinschaft kauft, kann es sein, dass er von der Hausverwaltung für eine nach Eigentumswechsel beschlossene Nebenkostennachforderung des Alt-Eigentümers zur Zahlung aufgefordert wird.
Die Rechtslage ist dergestalt, dass die Hausverwaltung sich immer an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer im Moment des Beschlusses der WEG über die Kosten wendet. Dies ist eine gesetzliche Regelung im Außenverhältnis als Besonderheit von Wohnungseigentumsgemeinschaften (im Vergleich zur Einzelimmobilie), die dem Schutz aller Eigentümer dient. Die WEG soll zur sicheren Geltendmachung von Forderungen immer einen greifbaren Schuldner haben, den aktuellen Eigentümer.
Im Kaufvertrag gibt es für die Kostentragung zwischen den Parteien üblicherweise die Regelung, dass der Besitzübergang, ein Tag nach Kaufpreiszahlung, der Stichtag für den Übergang aller Zahlungspflichten ist. Diese Regelung wird gewählt, weil eine andere Regelung zu zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht absehbarer Forderungen oder Gutschriften praktisch nicht handhabbar ist.
Die Forderung für alte Nebenkosten entsteht erst mit dem Beschluss der WEG. Wenn diese nach dem Eigentumswechsel im Grundbuch stattfand, ist dies eine neue Forderung der WEG und betrifft nur den neuen Eigentümer.
Ein Guthaben darf der neue Eigentümer ebenso einfach behalten und muss es nicht auskehren, da dieses auch während der Eigentümerstellung als seine Forderung fällig wird.
Ebenso wie diese auf den Besitzübergang als Stichtag bezogene Kostenteilung erhält der Neueigentümer die Instandhaltungsrücklage pauschal, egal wie hoch diese zu diesem Zeitpunkt ist. Das ist sachgerecht, damit man eine klare Stichtagsregelung hat.
Wie hoch zukünftige WEG-Forderungen oder Erstattungen sind, wissen die Beteiligten beim Abschluss des Kaufvertrages, bevor die Abrechnungen erstellt sind, meist nicht. Der Neueigentümer wird auf den Umstand hingewiesen, dass er zukünftig beschlossene Forderungen der WEG haftet.
Eine Regelung, mit der im Innenverhältnis alte Nebenkosten noch vom Verkäufer zu tragen wären, lässt sich in der Praxis oft schwer umsetzen und ist daher in WEG-Musterkaufverträgen nicht vorgesehen. Zum einen bekommt der Alteigentümer die Nebenkostenabrechnung nicht mehr und kann sie nicht prüfen. Er hat bei einem Fehler auch keinen Anspruch gegen die WEG mehr auf eine korrekte Abrechnung, sondern nur gegen den Käufer, der die Nebenkostenabrechnung mangels Informationen zu allen Einheiten oft gar nicht selbst korrigieren kann.
Daneben müsste für diese Regelung noch eine stichtagsbezogene Abrechnung bezogen auf den genauen Eigentumsübergang im Grundbuch erstellt werden, damit man die Forderung gegen den Alteigentümer genau feststellen könnte. Dieses Erfordernis ist schwer umsetzbar, weil keine Hausverwaltung und keine Energiedienstleister unentgeltlich noch eine unterjährige Abrechnung mit Stichtag Eigentumswechsel für zwischen den Parteien privatrechtlich vereinbarte Abrechnungskonstrukte erstellt.
Wenn die Immobilie im Altabrechnungszeitraum von einem Mieter bewohnt war, tritt der Neueigentümer auch mit Übergabe in die Mietverhältnisse ein. Auch hier wäre es normal, dass der Neueigentümer mit dem Mieter ab diesem Zeitpunkt direkt Nachzahlungen und Guthaben abrechnet. Bei einer Kostengestaltung, bei der der Alteigentümer gegenüber dem Neueigentümer noch haftet, müsste dies wieder über den Alteigentümer laufen, der mangels Abrechnungsinfos dem Mieter nicht mehr Rede und Antwort stehen kann.
Es ist daher die normale Regelung, dass man nicht noch unklare Einzelforderungen der Zukunft zuspricht, sondern pauschal einen Stichtag wählt und was ab dann an Forderungen oder Guthaben kommt, liegt im Risikobereich des Neueigentümers, eigene Kostenverteilungsabreden zwischen den Parteien können aber im Einzelfall vertraglich gestaltet werden.
