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Übertragung von Vermögenswerten/Immobilien an die nächste Generation

In vielen Familien stellt sich die Frage, wie man am besten das Vermögen an die nächste Generation überträgt. Die höchsten Vermögenswerte stellen meistens Immobilien dar. Wie und wann man das Vermögen an die nächste Generation überträgt, hängt von der Familiensituation und der Höhe des Vermögens ab. Auch die Motive können sich unterscheiden.

Warum frühzeitig über Übertragungsmöglichkeiten nachdenken?

Die Übertragung von Vermögenswerten zu Lebzeiten kann aus unterschiedlichen Gründen sinnvoll sein. Besonders häufig ist in der Praxis die Übertragung an Kinder zu deren Absicherung oder zur Vermeidung von Steuern.

1. Steuervermeidung

Wollen Eltern zu Lebzeiten frühzeitig an ihre Kinder übertragen, um bei einem späteren Erbfall Steuern zu sparen, geschieht dies zum Vorteil der Kinder. Gerade bei höheren Vermögenswerten kann ein frühzeitiger Beginn mit Übertragungen sinnvoll sein. Bei Übertragungen an die eigenen Kinder liegt der Steuerfreibetrag bei 400.000 € alle 10 Jahre je Kind. Das heißt Eltern können alle 10 Jahre an ihre Kinder je 400.000 € steuerfrei schenken.

Freibeträge (alle 10 Jahre)

Ehegatten 500.000 €
Kinder und Kindeskinder, deren Eltern verstorben sind 400.000 €
Enkel 200.000 €
Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern und Voreltern, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten 20.000 €
Dritte, auch nichtverheiratete Partner 20.000 €


2. Pflichtteilsergänzungsansprüche bei Schenkungen § 2325 BGB

Eine weitere 10-Jahres Frist, die bei Übertragungen zu beachten ist, ist eine des Pflichtteilsrechts. Versterben die Schenkenden weniger als 10 Jahre nach der Schenkung, so kann der Pflichtteilsberechtigte verlangen, dass die Schenkung fiktiv dem Bestandsnachlass hinzugerechnet wird, sodass sein Auszahlungsanspruch so hoch ist, wie er gewesen wäre, wäre die Immobilie nicht übertragen worden. Möchte man, dass ein Pflichtteilsberechtigter, beispielsweise ein Kind, zu dem kein Kontakt besteht, weniger bekommt, ist eine frühzeitige Übertragung empfehlenswert.


3. Verantwortung für die Instandhaltung des Grundbesitzes abgeben

Ein weiterer Grund zur Übertragung zu Lebzeiten kann der Wunsch der Eltern sein, die Verantwortung für den Grundbesitz abzugeben. Im Zuge der Eigentumsübertragung müssen sich dann die Kinder als neue Eigentümer um die Verwaltung der Immobilien kümmern.

4. Vermeidung des Zugriffs des Sozialhilfeträgers auf den Grundbesitz wegen Verarmung des Schenkers

Auch die Sorge, dass die Sozialträger bei Verarmung der Eltern auf deren Grundbesitz zugreifen könnte und dieser aus dem Familieneigentum ausscheidet, kann ein Grund für eine Übertragung sein. Gemäß § 528 BGB kann der Schenkende bei Verarmung den Gegenstand vom Beschenkten wieder zurückfordern. Diesen Anspruch kann auch ein Sozialhilfeträger gegen den Willen des Schenkers geltend machen, wenn dieser beispielsweise Ausgaben für die Pflege des Schenkers hatte. Dieses Rückforderungsrecht ist jedoch gemäß § 529 I BGB ausgeschlossen, wenn seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind.

Sollte man bei mehreren Kindern Abfindungen an die Kinder auszahlen, die gerade nicht in der Schenkung bedacht werden?

Gerade im Hinblick auf Pflichtteilsansprüche kann es sinnvoll sein, Abfindungen an die Geschwister auszuzahlen. Grundsätzlich gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf diese Gleichstellungsgelder. Es liegt allein am Willen des Schenkers, ob dieser nur einem Kind oder durch Gleichstellungsgelder allen Kindern etwas zuwenden möchte. Die Ausgleichszahlungsbeträge an die Geschwister gelten als Schenkung des Elternteils und mindern daher des Schenkungsanteil des zahlenden Kindes.

Welche Rechte kann man sich als Schenkender zur Absicherung im Vertrag einräumen lassen?

In vielen Situation ist es empfehlenswert, sich als Schenkender Rechte vorzubehalten. Mit einer solchen Regelung im Vertrag kann man sich beispielsweise ausbedingen, die unter bestimmten Umständen die Schenkung zurückzufordern oder sich ein Wohnungsrecht einzuräumen und eine Immobilie weiterhin zu nutzen.


1. Rückforderungsrechte

Eine empfehlenswerte Gestaltungsoption im Notarvertrag stellt die Vereinbarung von Rückforderungsrechten dar. Grundsätzlich gibt das gesetzliche Rückforderungsrecht des „groben Undanks“ gemäß § 530 BGB. Dies ist jedoch nur unter sehr engen Voraussetzungen erfüllt und hat demnach in der Praxis kaum Relevanz. Vertragliche Rückforderungsrechte können jedoch frei gestaltet werden. Häufige Gestaltungen in notariellen Verträgen sind hier die Vereinbarung einer Rückforderungsmöglichkeit für den Fall, dass der Beschenkte das Grundstück weiterveräußert oder vor dem Schenker verstirbt. Mit dem Rückforderungsrecht wird in diesen Fällen sichergestellt, dass die Immobilie im Eigentum der Familie verbleibt und nicht durch Verkauf oder Erbschaft an Externe fällt.
Auch wird oft ein Rückforderungsrecht für den Fall vereinbart, dass die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz betrieben oder ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beschenkten eröffnet wird. Mit dieser Regelung wird die Immobilie vor dem Zugriff durch Gläubiger geschützt. Es kann auch der Fall der Scheidung als Auslöser für das Rückforderungsrecht vorgesehen werden.
Hinsichtlich der Ausgestaltungsmöglichkeiten ist eine Beratung durch den Notar zweckdienlich, da hier erörtert werden kann, für welche Fallkonstellationen sich der Schenker absichern will.
Das Rückforderungsrecht kann durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden.

2. Das Wohnungsrecht

Wollen die Eltern in der Immobilie bis zu ihrem Tod wohnen bleiben, ist es sinnvoll, im Notarvertrag das Wohnungsrecht festzuschreiben und dieses dann auch in das Grundbuch eintragen zu lassen. Ein Wohnungsrecht lässt sich generell frei gestalten. Gemäß § 1093 BGB ist das Wohnungsrecht das Recht, die Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es lässt sich festlegen, welche Personen in den Genuss des Wohnrechts kommen, welche Kosten von diesen Personen übernommen werden sollen und auch wann das Wohnungsrecht enden soll. Das Wohnungsrecht kann auch bedingt für den Fall, dass eine andere Person vorverstirbt, vereinbart werden. Diese Konstellation wird meist gewählt, wenn ein Schenker eine Immobilie an ein Kind überträgt, jedoch seinen nichtehelichen Lebenspartner für den Fall absichern will, dass der Schenker vor dem Partner verstirbt. Bei dem Eintritt dieser Bedingung hat dann auch der nichteheliche Lebenspartner ein Wohnungsrecht, das wiederum mit seinem Tod oder der Aufgabe des Rechts erlischt.

3. Nießbrauchrecht

Der Schenkende kann sich im Übertragungsvertrag ein Nießbrauchrecht an der Immobilie vorbehalten. Der Nießbrauch ermöglicht es dem Schenkenden, die Immobilie weiterhin umfassend zu nutzen, indem er sie selbst bewohnen oder vermieten oder verpachten kann. Er hat das Recht, über ein reines Wohnungsrecht hinaus, alle Früchte aus dem Grundstück zu ziehen.

4. Leibrente und dauernde Last

Die Vereinbarung einer Leibrente (§ 759 BGB) führt dazu, dass der Beschenkte sich dazu verpflichtet, dem Übertragenden regelmäßig, wiederkehrend und lebenslang Geld zu zahlen. Festgelegt werden hier die Abstände der Zahlungen, die Höhe, der Beginn der Zahlungspflicht und die Fälligkeit der jeweiligen Zahlung. Diese Zahlungsverpflichtung wird durch eine Reallast im Grundbuch gesichert.

5. Pflegeverpflichtung

Auch kann im Rahmen der Übertragung auf Wunsch der Übertragenden eine Pflegeklausel vereinbart werden. Das heißt, die übernehmende Person verpflichtet sich, bei Eintritt einer bestimmten im Vertrag festzulegenden Pflegestufe, die häusliche Pflege der Übertragenden zu übernehmen. Auch sollte hier genau festgelegt werden, wie und wo die Pflege durchgeführt werden soll, welcher Art und Umfang geschuldet ist und wie weit dies zumutbar ist. Auch die Frage, ob es Aufwendungsersatz für Auslagen geben soll, ist hier zu bestimmen.


Vorsicht bezüglich Fristbeginn!

Alle Arten von Belastungen mindern den Wert der Schenkung, da sie eine Belastung der Schenksache darstellen. Dies führt dazu, dass der gegebenenfalls zu versteuernde Schenkungsanteil niedriger ist.
Jedoch ist hier Vorsicht geboten, wenn gewünscht ist, dass die 10-Jahres Frist für Schenkungen oder Pflichtteilsergänzungsansprüche ausgelöst werden soll.
Es ist eine Einzelfallprüfung je nach Art der Belastung erforderlich, wonach zu fragen ist, ob eine hinreichende Ausgliederung des Vermögenswertes aus dem Vermögen des Schenkers stattgefunden hat. Dies wird beispielsweise bei einer Belastung durch einen Nießbrauch verneint, da der Schenker bei diesem noch alle tatsächlichen und monetären Vorteile der Immobilie bis an sein Lebensende ziehen kann und diese daher nicht hinreichend aus seinem Vermögen ausgegliedert hat.

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