Notwendigkeit der Grundschuldbestellung

Wenn Sie bei der Bank ein Darlehen aufnehmen wollen, um sich beispielsweise den Immobilienkauf oder Baumaßnahmen an der eigenen Immobilie zu finanzieren, werden die Finanzinstitute fast immer eine Grundschuld an der Immobilie verlangen. Dies hat den Hintergrund, dass die Bank sich absichern möchte für den Fall, dass Sie das Darlehen nicht mehr bedienen können. Die Grundschuld wird im Gesetz in § 1191 BGB definiert, wonach ein Grundstück in der Weise belastet werden kann, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Warum wird jedoch die Grundschuldbestellung anderen Sicherheiten, wie zum Beispiel Fahrzeugen oder anderen werthaltigen Gegenständen, vorgezogen? Immobilien sind langfristig betrachtet besonders wertbeständige Sicherheiten. Bei Mobilien wie Fahrzeugen muss man eher mit Wertverlusten oder einem Untergang der Sache durch einen Unfall rechnen. Zudem hat die Bank mit einer Grundschuld eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit, die bei einem etwaigen Verkauf nicht ohne Löschungsbewilligung der Bank ausgetragen werden kann. Wenn der Darlehensnehmer die Darlehensraten nicht mehr bedienen kann, kann die Bank aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung betreiben und sich aus dem Erlös befriedigen.
Warum wird bei der Grundschuldbestellung ein Notar benötigt?

Die notarielle Form der Grundschuldbestellung ist gesetzlich festgelegt. Die Verlesung des Grundschuldbestellungsformulars soll den Schuldnern (Bestellern der Grundschuld) die Ernsthaftigkeit und die mit der Bestellung der Grundschuld verbundenen Haftungsrisiken vor Augen führen. Der Notar kann die oft komplizierten Klauseln erklären und über Missverständnisse aufklären. Häufig enthalten die Grundschuldbestellungsformulare nicht nur die Ausführungen zur Immobilie als Sicherheit, sondern auch eine Klausel zur Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung. Gerade diese Klausel führt zu einer notariellen Beurkundungspflicht. Die sogenannte „Unterwerfungsklausel“ berechtigt die Bank zur sofortigen Zwangsvollstreckung ohne Beschreitung des Klagewegs.

Die Grundschuld im Verhältnis zur Hypothek

Hypotheken und Grundschulden sind beide dingliche Grundpfandrechte an einem Grundstück, die zur Absicherung einer Hauptschuld in das Grundbuch eingetragen werden können. Anders als die Grundschuld ist die Hypothek jedoch abhängig von der Höhe der Hauptschuld und reduziert sich inhaltlich demnach bei jeder Darlehensratenzahlung. Die Grundschuld bleibt als Sicherheit mit dem eingetragenen Betrag in voller Höhe bestehen, sodass immer der Gesamtbetrag in der Zwangsversteigerung gefordert werden kann, wobei im Nachhinein ein Rückgewähranspruch in Höhe der bereits gezahlten Darlehensraten besteht. Die Grundschuld bringt gegenüber der Hypothek den Vorteil, dass die Grundschuld nach Abbezahlung des Darlehens mit einem neuen Darlehen ohne zusätzliche Kosten beim Grundbuchamt „aufgeladen“ werden kann. Weiterhin kann die Grundschuld „auf Vorrat“ bestellt werden. Das heißt, dass Sie die Grundschuld auch zu einem höheren Wert, als Sie ihn zum Zeitpunkt der Eintragung benötigen, eintragen lassen können, um zu einem späteren Zeitpunkt, ein weiteres Darlehen aufzunehmen oder die Darlehenssumme zu erhöhen.

Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld?

Das BGB kennt zwei Arten von Grundschulden: Die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld. Bei der Briefgrundschuld wird nach Eintragung der Grundschuld durch das Grundbuchamt ein Grundschuldbrief ausgestellt (DIN A4, gelbes Papier, versehen mit dem Siegel des ausstellenden Amtsgerichts). Der Hauptvorteil der Briefgrundschuld ist die Vereinfachung des Gläubigerwechsels, da der Bank die Abtretung der Grundschuld erleichtert wird. Der Gläubigerwechsel ist außerdem nicht im Grundbuch einsehbar, es wird nur die Höhe der Briefgrundschuld eingetragen. In der Praxis ist die Briefgrundschuld jedoch eher selten. Die Erstellung des Briefs sorgt für höhere Kosten bei der Eintragung. Weiterhin ist bei der Aufbewahrung des Grundschuldbriefs höchste Sorgfalt erforderlich. Bei Verlust des Briefs ist ein Aufgebotsverfahren erforderlich, um den verlorenen Grundschuldbrief für kraftlos zu erklären. Ein weiterer Nachteil ist, dass der Brief zur Löschung der Grundschuld notwendig ist. Die Buchgrundschuld wird direkt in das Grundbuch in die III. Abteilung eingetragen. Dort wird die Höhe der Grundschuld und die Gläubigerin vermerkt. Zur Löschung der Grundschuld ist dann von der Bank zu gegebener Zeit eine Löschungsbewilligung einzuholen. Der Eigentümer stellt einen Löschungsantrag, der vom Notar beglaubigt wird. Diese Löschungsbewilligung wird dann beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht.

Warum verlangt das Finanzinstitut eine Eintragung ersten Ranges im Grundbuch?

Die Eintragungen von Belastungen im Grundbuch in der III. Abteilung erfolgt nach Rängen. Die beste Sicherheit bietet die Eintragung auf Rang eins, da sonst im Fall der Zwangsversteigerung andere Gläubiger vorgehen. Wenn eine Bank eine Grundschuld auf dem zweiten Rang hat und eine andere Bank eine erstrangige Grundschuld hat, wird im Fall der Zwangsversteigerung von dem Zwangsversteigerungserlös erst die Grundschuld im ersten Rang in voller Höhe bedient und der Rest an die Grundschuldgläubigerin im zweiten Rang ausgekehrt. In diesem Fall ist das Ausfallrisiko in der Zwangsversteigerung folglich höher.
Ebenso verhält es sich mit anderen Belastungen, die an einer höheren Rangstelle eingetragen sind. Gibt es beispielsweise ein Nießbrauchsrecht zugunsten der Mutter des Eigentümers in Abteilung II des Grundbuchs im ersten Rang und würde sich die Bank mit später eingetragenen und daher nachrangigen Grundschuld zufriedengeben, bliebe das Nießbrauchsrecht der Mutter von dem Zwangsversteigerungszuschlag unberührt. Dies mindert den Wert der Immobilie wesentlich, sodass der Zuschlagspreis wahrscheinlich viel niedriger wäre, als der Zuschlagsbetrag bei einem unbelasteten Objekt. In der Praxis bestehen die Banken daher oft auf den ersten Rang. Ein solcher kann bei bereits eingetragenen Belastungen durch eine Rangrücktrittserklärung vorrangiger Grundbuchgläubiger erreicht werden.

Die Vorwegfinanzierungsgrundschuld beim Immobilienkauf

Bei Immobilienkäufen muss häufig der Kaufpreis finanziert werden. Soll hier für die zu erwerbende Immobilie ein Darlehen aufgenommen werden und zugleich auf diese Immobilie auch die Grundschuld bestellt werden, stellt sich immer folgende Frage: Die Bank zahlt die Darlehenssumme in der Regel erst dann an den Darlehensnehmer aus, wenn die Sicherheiten für den Darlehensgeber greifbar sind. Der Verkäufer der Immobilie wird sich in der Regel nicht damit einverstanden erklären, die Immobilie an Sie zu übereignen, bevor der Kaufpreis gezahlt wurde. Es wird regelmäßig im Kaufvertrag festgelegt, dass der Eigentumswechsel erst dann eintritt, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde. Die Lösung erfolgt durch die sogenannte Vorwegfinanzierungsgrundschuld. Der Verkäufer - noch Eigentümer der Immobilie - bevollmächtigt den Käufer, die Finanzierungsgrundschuld zu bestellen und lässt sich dafür zusichern, dass die Darlehenssumme ausschließlich zur Erbringung des Kaufpreises ausgezahlt werden darf. Es erfolgt eine entsprechende Abtretung der Auszahlungsansprüche an den Verkäufer in Höhe des Kaufpreises. So wird das Darlehen der Bank abgesichert und der Verkäufer erhält auf jeden Fall den Kaufpreis. Bei dieser Vorgehensweise wird kein Notaranderkonto benötigt, da man alle Interessen ohne zwischenzeitliches „Parken“ des Kaufpreises beim Notar wahren kann.
Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn das Flurstück, auf dem die Grundschuld bestellt werden soll, noch gar nicht als eigenes Grundbuchblatt besteht. Dies kann beispielsweise der Fall sein bei Grundstücken, die geteilt werden und bei denen die Vermessung noch nicht erfolgt ist. Die rechtliche Existenz als neues eigenes Grundstück entsteht erst dann, wenn die Teilfläche als selbstständiges Grundstück in das Grundbuch eingetragen wurde. So lange kann auch keine Grundschuld bestellt werden. In manchen Fällen reicht es den Banken aus, wenn sie aufgrund des notariellen Kaufvertrags eine „Ersatzsicherheit“ in Form des Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Teilfläche erhalten. Diese Verpfändung wird dann durch den Notar bei der Teilflächenauflassungsvormerkung des Käufers im Grundbuch vermerkt. Wenn das Flurstück dann im Grundbuch eingetragen ist, erfolgt auch die tatsächliche Eintragung der Grundschuld. Viele Banken halten dies jedoch nicht für eine ausreichende Sicherheit und zahlen deshalb die Darlehenssumme nicht aus. Wenn dieses Geld jedoch zur Finanzierung des Grundstücks benötigt wird, sollte daher vorher mit dem Finanzierungsinstitut geklärt werden, unter welchen Bedingungen die Darlehenssumme ausgezahlt werden kann.

Häufig gestellte Fragen bei Grundschuldbestellungsformularen

Warum sind die Grundschuldzinsen so hoch? Ist das üblich?

In den Grundschuldurkunden findet sich häufig ein Zinssatz zwischen 12 % und 20 % jährlich. Dies erscheint auf den ersten Blick erstaunlich hoch. Zu beachten ist, dass diese Zinshöhe nur für den Fall der Zwangsvollstreckung gezahlt werden muss. Sie ist daher nur bei Einstellung der Rückzahlung des Darlehens relevant.
Die Grundschuldzinsen ermöglichen eine einfache „Wiederaufladung“ der Grundschuld bei Bedarf. Die Grundschuldzinsen werden nicht monatlich bezahlt, maßgeblich sind hier nur die im Darlehensvertrag festgelegten Zinsen. Bei einer „Aufladung“ der Grundschuld wird aber durch die Grundschuldzinsen auch ein höherer Darlehenszinssatz ermöglicht.
Beispiel: Wird der tatsächliche Darlehenszinssatz (hier bspw. 3 %) auch als Grundschuldzinssatz eingetragen und 20 Jahre später läge der Darlehenszinssatz für ein neues Darlehen bei 9 %, könnte genau diese eingetragene Grundschuld nicht mehr als Sicherheit dienen.
An Bedeutung gewinnt dieser Zinssatz auch bei der Erweiterung des Sicherungsumfangs der Grundschuld. Zu dieser kommt es, wenn der Darlehensnehmer mit der Tilgung in Rückstand gerät.

Was bedeutet die Unterwerfung des Eigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung?

Diese Klausel zählt auch zu den üblichen Regelungen (§ 800 ZPO). Bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers wäre die Bank bei Fehlen dieser Regelung verpflichtet, den Darlehensnehmer auf die Summe zu verklagen. Ist die Forderung der Bank berechtigt und es ergeht ein entsprechendes Urteil, so muss die Bank aus diesem Urteil vollstrecken. Hat der Schuldner jedoch in der Zwischenzeit das Grundstück veräußert, so kommt die Bank trotz rechtskräftigen Urteils nicht an das geschuldete Geld.
Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bewirkt eine starke Verkürzung des Verfahrens. Die Grundschuld wird zu einem Pfandrecht, welches sofort vollstreckbar ist. Dieser „vollstreckbare Titel“ ersetzt ein Gerichtsurteil. Die Bank kann also im Zweifel sofort aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung betreiben. Dies wird die Bank jedoch nur tun, wenn der Schuldner seine Darlehensverpflichtungen nicht erfüllt.
Weiterhin ist bei Grundschulden, bei denen das Darlehen noch nicht getilgt ist, zu beachten, dass bei Übertragungen der Immobilie die Grundschuld mit übertragen wird. Ein Eigentümerwechsel behindert nicht das Recht der Bank, bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers in die Immobilie zu vollstrecken.
Warum muss manchmal auch ein anderer Darlehensnehmer, der nicht Eigentümer ist, die Zwangsvollstreckungsunterwerfung erklären?
In der Praxis ist es häufig so, dass zwei Ehegatten ein Darlehen aufnehmen, obwohl nur ein Ehegatte Eigentümer der mit der Grundschuld zu belastenden Immobilie ist.
In diesem Fall verlangt die Bank einerseits die Sicherheit durch die Grundschuld und andererseits die Zwangsvollstreckungserklärung beider Ehegatten, um bei Ausbleiben der Darlehensraten wahlweise in die dingliche Sicherheit oder in die einzelnen Vermögen beider Ehegatten als Darlehensschuldner zu vollstrecken. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung des anderen Darlehensnehmers ist insofern völlig unabhängig von der Grundschuldbestellung, wird nur häufig in einer Urkunde abgegeben.

Was ist die Sicherungszweckerklärung?

Die Sicherungszweckerklärung enthält die Abrede über den Sicherungszweck. Diese Abrede unterliegt nicht dem notariellen Beurkundungszwang. Sie kann durch privatschriftliche Vereinbarung zwischen der Bank und den Gläubigern geschlossen, aufgehoben, geändert und erneuert werden. Die Sicherungsabrede legt fest, welche Forderungen durch die Grundschuld abgesichert sind. Hier muss folglich das Darlehen einbezogen werden, damit die Bank auch aus der Grundschuld vollstrecken kann. Regelmäßig enthalten die Abreden einen weiten Sicherungszweck. Das heißt beispielsweise, dass sich der Sicherungszweck auf Forderungen aus der gesamten Geschäftsbeziehung zwischen dem Kunden und der Bank- mithin alle Konten bei der Gläubigerbank- bezieht. Problematisch ist dies für Sie als Darlehensnehmer nicht, da Sie selbst entscheiden, welche Geschäfte Sie mit der Bank abschließen. Ein Problem stellt diese Formulierung jedoch in Fällen dar, in denen die Grundschuld zum Zweck der Sicherung für Schulden Dritter bestellt wird. In diesem Fall hat der Sicherungsschuldner nicht in der Hand, für welche Schulden er einstehen muss. Die Vereinbarung eines solchen Sicherungszwecks in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist daher unzulässig.

Warum wird ein abstraktes Schuldversprechen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung gefordert?

Auch diese Regelung findet sich in nahezu allen Grundschuldbestellungsformularen. Hintergrund der Klausel ist, dass man sich im Darlehensvertrag dazu verpflichtet mit dem gesamten Vermögen für die Tilgung des Darlehens einzustehen. Grundsätzlich wird dadurch die Haftung nicht erweitert, sondern nur eine Beweiserleichterung für die Bank erbracht.
Besonders wichtig kann die Klausel werden, weil damit eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des gesamten sonstigen Vermögens verbunden ist. Dadurch wird der Bank auch ein schneller Zugriff zur Sicherung auf Ihr sonstiges Vermögen ermöglicht. Beispielsweise kann auf diese Weise eine schnelle Gehalts- oder Kontenpfändung durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss umgesetzt werden. Dieses Mittel wenden die Banken gerade dann an, wenn der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht die gesamte Schuld tilgt, oder nicht gleich auf die Immobilie zurückgegriffen werden soll.
Darlehensschuldner und Eigentümer der zu belastenden Immobilie müssen nicht ein und dieselbe Person sein. Die Eigentümer können auch für jemand anderen ihre Immobilie belasten. In diesem Fall übernimmt dann aber nur der Darlehensschuldner die volle persönliche Haftung. Die Eigentümer haften nur mit dem belasteten Grundbesitz, sofern sie nicht auch Darlehensnehmer sind und sich nicht der Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen unterworfen haben.

Wozu sollen Rückgewähransprüche abgetreten werden?

Diese Klausel wird insbesondere dann wichtig, wenn auf Rang I und Rang II im Grundbuch Belastungen unterschiedlicher Finanzinstitute eingetragen sind. Die Bank auf Rang II wird sich absichern wollen, dass im Falle der Tilgung des Darlehens auf Rang I, der Mehrerlös unmittelbar dem Gläubiger in Rang II zufließt. Die Abtretung der Rückgewähransprüche dient insofern der Sicherung des Aufrückens der nachrangigen Grundschuldgläubiger.