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- AURUM LUCET – Dr. Perlick & Kollegen

Im Zuge von Unterschriftsbeglaubigungen hat der Notar häufig mit den Mandanten das Thema des Erfordernisses einer Apostille oder Legalisation zu erörtern. Beispielsweise bei ausländischen Vollmachten, die im Ausland verwendet werden sollen, bedarf es je nach Verwendungsland zusätzlich zu der Beglaubigung mit notariellem Siegel noch einer Apostille vom Landgericht. Es handelt sich dabei um eine vereinfachte Form einer diplomatischen Legalisation, die öffentliche Urkunden zur Verwendung in Staaten, die das Haager Übereinkommen unterzeichnet haben, brauchen. Sie bestätigt die Echtheit der Unterschrift des Unterzeichnenden und die Echtheit des Siegels des Ausstellers, also dass der Notar in Deutschland für die Beglaubigung von Unterschriften zugelassen ist. Mit der Apostille wird das Dokument in den dem Haager Übereinkommen unterstehenden Staaten anerkannt. Ob eine Apostille oder Legalisation benötigt wird, kann in der folgenden Liste des DNotI eingesehen werden: https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/Arbeitshilfen/IPR-und-auslaendisches-Recht/Legalisation_und_Apostille.pdf Die Apostille oder Legalisation kann vom Notar oder den Beteiligten selbst eingeholt werden. Wenn der Notar diese einholt, fällt hierfür eine Nettogebühr von 25€ an. Wenn der Notar in Königstein im Taunus die Geschäftsstelle hat, ist die Apostille beim Landgericht Frankfurt am Main einzuholen. Mit der Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie II (RL (EU) 2025/25) zum 30. Januar 2025 wird die Echtheitsprüfung schneller und einfacher. Innerhalb der Mitgliedstaaten wird dann die Apostille oder Legalisation dann nicht mehr vonnöten sein. Die Mitgliedsstaaten haben bis Ende Juli 2027 Zeit zur Umsetzung dieser Vorschriften.

Klimaschutz ist ein zunehmend allumfassendes Thema und beschäftigt so auch alle Immobilieneigentümer. Insbesondere nach der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes aus dem letzten Jahr treffen neue Eigentümer regelmäßig umfassende Sanierungspflichten. Was muss nun also beachtet werden, wenn sie beim Notar in Königstein einen Kaufvertrag geschlossen haben? Vorab: Die Sanierungspflicht trifft ALLE neuen Eigentümer von Wohngebäuden, egal wie sie an die Immobilie gelangt sind. Es ist unerheblich, ob das Gebäude gekauft, geerbt oder geschenkt wurde. Bereichsausnahmen existieren lediglich für denkmalgeschützte Immobilien und beim Mieterkauf. Wer ein gewöhnliches Einfamilienhaus erhält, hat i.d.R. zwei Jahre ab Eintragung im Grundbuch Zeit, seine Sanierungspflichten zu erfüllen. Die Sanierungspflichten können dabei sehr umfänglich sein. Grundsätzlich sind drei Bereiche betroffen: 1. Dämmung der obersten Geschossdecke: Dies erfordert oftmals eine kostspielige Komplettsanierung des Daches, damit die notwendigen DIN-Anforderungen an den Wärmeschutz erfüllt werden können. 2. Dämmung von Wasser- und Heizungsrohren: Ungedämmte Warmwasserrohre und Armaturen unterliegen ebenfalls der Sanierungspflicht. Besonders bei größeren Gebäuden können die Kosten auch hierfür sehr hoch ausfallen. 3. Heizungsmodernisierung: Sehr alte Heizungen müssen komplett ausgetauscht werden. Neuere Zentralheizungssysteme müssen allerdings auch auf den aktuellsten Stand der Technik gebracht werden. Vorgeschrieben sind selbsttätig wirkende Regler an der Zentralheizung sowie in jedem Raum. Alte Heizkessel müssen zwangsweise stillgelegt werden. Bei Nichterfüllung der Sanierungsmaßnahmen droht Bußgeld. Einziger Ausweg aus der Sanierungspflicht ist oftmals eine Unwirtschaftlichkeitseinrede (§ 5 GEG): Die Sanierungspflicht besteht demnach nicht, wenn die innerhalb der Lebenszeit der sanierten Anlage erzielte Energiekostenersparnisse die für die Sanierung aufgewendeten Kosten nicht decken. Einziger Nachteil: Der Gesetzgeber geht grundsätzlich davon aus, dass die im GEG vorgeschriebenen Maßnahmen die effizientesten sind. Wer eine vorgeschriebene Sanierungsmaßnahme also für unwirtschaftlich hält, ist selbst in der Pflicht, dies nachzuweisen.